Stavět podle zastaralého územního plánu představuje komplikaci pro jakoukoli obec. O to větším problémem je to pro moravskou metropoli Brno, která se musí řídit územním plánem z roku 1994. Letos mělo dojít ke schválení nového, ale zastupitelstvo ho neschválilo a nový plán čeká na zapracování připomínek.
Územní plán je dokument, který určuje, kde a co se v dané obci může stavět. V Česku se však rodí jen velmi těžko, zpravidla čím větší město, tím větší problémy. Například v Pardubicích na něj čekají přes 12 let, více než deset let na něj čeká Praha. Řadu let připravovala své plány Plzeň i Liberec. I menší město, jako je Rakovník, se ho dočkalo po více než deseti letech.
Dinosaurem v tomto směru je moravská metropole Brno, která má nejstarší územní plán v republice. Slouží již od roku 1994, a ačkoli ho měli letos po 26 letech zastupitelé schválit na základě podkladů Kanceláře architekta města Brna, do konce roku se Moravané nového územního plánu nedočkali.
V létě ho totiž brněnští zastupitelé schválit nedokázali a vrátili ho k úpravám. Kritikou k navrhovanému plánu nešetřili hlavně představitelé některých městských částí. Dokonce se proti schválení postavila i tehdejší (a na podzim znovuzvolená) primátorka Markéta Vaňková (ODS).
Přes 500 nových podnětů
Jednou z vytýkaných věcí bylo, že nikde v územním plánu není jasně specifikována ochrana zeleně a hrozí, že by stávající zástavba mohla být na úkor zeleně zahušťována novými developerskými projekty.
„Další důvod neschválení plánu byl ten, že Brno je vlastníkem poměrně velkého počtu pozemků, které jsme získali bezúplatně od státu. A zavázali jsme se, že budou mít stejné využití, jako když nám je stát věnoval. V opačném případě bychom pozemky museli zase vrátit. V průběhu zpracování plánu se bohužel stalo to, že u některých pozemků se to zamýšlené využití změnilo,“ řekla již dříve primátorka Vaňková, která v této funkci působí již druhé volební období.
Brno i proto letos na podzim vyzvalo k podání podnětů, které by měly být v novém plánu zapracovány. Nakonec se sešlo přes 500 podnětů. „Převážná část požadavků uplatněná občany města Brna a právnickými osobami směřovala k propsání řešení navrhovaných v novém územním plánu do toho stávajícího. Typicky jde o vymezení ploch pro bydlení či navýšení stávající prostorové regulace, změny stávajících monofunkčních výrobních a průmyslových ploch na smíšené využití nebo o navýšení zastavěné plochy objektů pro individuální rekreaci,“ uvedla v prosincové tiskové zprávě Vaňková.
V půli prosince pak zastupitelé na svém zasedání souhlasili se zahájením procesu pořízení změn, a to ve zkráceném postupu.
Brno bez výstavby?
Nad moravskou metropolí se kvůli nepřijetí nového plánu vznášel katastrofický scénář. Zdálo se, že v Brně nepůjde od konce letošního roku nic postavit, neboť k 31. prosinci 2022 měla skončit platnost onoho „historického“ územního plánu.
Tento termín však byl novým stavebním zákonem posunut až do roku 2028. Do té doby vedení Brna věří, že už se nový územní plán schválí. Podle radního pro územní plánování Petra Bořeckého (ANO) bude dopracovaný zhruba za dva roky. „Předpokládáme, že by upravená verze nového územního plánu měla být schválena do dvou let,“ uvedl na dotazy Peak.cz Bořecký.
Nicméně do té doby je nutné udělat i potřebné změny plánu starého, aby se nebrzdil rozvoj města. „Rozumíme obavám investorů, i z tohoto důvodu jsme umožnili na konci letošního října občanům a dalším subjektům, aby si požádali o dílčí změny stávajícího územního plánu i jednotlivých regulačních plánů. Cílem je umožnit kontinuální rozvoj města po dobu, kdy se bude nový územní plán upravovat a projednávat,“ dodal pro Peak Bořecký.
Hlavní rozvojové lokality
Podle Vaňkové jde hlavně o změny celoměstského významu v jednotlivých rozvojových lokalitách, například Červený a Žlutý kopec, lokality Kaménky, Sadová nebo budoucí chytrá čtvrť Špitálka. „Respektujeme tak moderní trendy územního plánování na vytváření polycentrického města krátkých vzdáleností, ve kterém se mísí jednotlivé funkce udržitelným způsobem,“ uvedla v tiskové zprávě.
Některé kritické hlasy ale hovoří o tom, že by Brno mohlo na nový plán čekat i déle. „Náš nejrychlejší scénář počítá s rokem 2024. Ale možná budeme čekat tři čtyři roky,“ konstatoval Michal Sedláček z Kanceláře architekta města Brna, která se na tvorbě plánu podílí.
Dosáhne Brno na eurofondy?
Oddalování přijetí nového územního plánu v sobě skrývá ještě další nebezpečí, a to, že by Brno nemohlo pro výstavbu využít eurofondy. Aktuální programové období totiž končí již za pět let, moravská metropole by tak mohla přijít o část svých rozpočtových příjmů.
„Brno může čerpat z evropských fondů miliardy korun, projekty se ale musí realizovat do roku 2027,“ popsala problém již v říjnu na fóru Moravian Real Estate Date Autumn 2022 Marie Zezůlková z ministerstva pro místní rozvoj. Brno totiž zmíněné eurofondy může využít na navazující infrastrukturu rozvojových oblastí, například u proměny zmíněných brownfieldů. Celková rozloha takových území podle magistrátních statistik dosahuje skoro 300 hektarů na 135 lokalitách.
Zezůlkové dává částečně za pravdu i náměstek primátorky René Černý, který má na starosti oblast investic a právě implementaci evropských fondů. Podle jeho slov se problematika týká zejména investičních projektů, u nichž je soulad s územním plánem jednou ze základních podmínek pro realizaci.
„Navíc je v poslední době obvyklá praxe poskytovatelů, že se o dotaci může žádat až ve stavu platného stavebního povolení, tedy ještě o výrazný kus dále v projektové přípravě a povolovacím procesu. Osobně jsem konzultoval vliv nového územního plánu na přípravu dalších etap protipovodňových opatření, tam je neschválení nového územního plánu překážkou. Tyto akce ale mají charakter veřejně prospěšné stavby a oporu v zásadách územního rozvoje. Neschválení nového územního plánu tak není stopka, ale pouze komplikace,“ doplnil pro Peak.cz Černý.
Rozvoj města se nezastaví
Bořecký se ale domnívá, že odložení schválení nového územního plánu rozhodně nezastaví rozvoj města. Dle platného územního plánu je totiž v Brně mnoho rozvojových ploch a povolených projektů, které se mají v následujících měsících či letech realizovat.
„Není jednoduché přijmout takový územní plán, který bude vyhovovat všem, ale je to nezbytné,“ říká Dalibor Lamka, výkonný ředitel společnosti Trikaya. Podle něj ale nový územní plán Brno potřebuje, aby se mohlo rozvíjet a měnit v moderní velkoměsto.
„Například velké brownfieldy představují šanci udělat kus města, podepsat se na jeho rozvoji. Výzvy jsou velké: chybějící veřejná technická infrastruktura, katastrofální nedostatek nových dostupných bytů, udržitelný rozvoj města,“ dodává.
Někteří developeři přesto neschválení plánu hodnotí jako chybu. Jak ale uvedl s odkazem na oslovené zástupce firem server Brněnská drbna: „Některé projekty starý dokument zbrzdí.“
Na dekády dopředu
Bořecký k tomu podotýká, že stavebníci mohou v mezidobí, než bude nový územní plán definitivně schválen, využít „lokality již vymezené a připravené a ve zbylých bude probíhat příprava na budoucí výstavbu. Stávající územní plán zahrnuje již nyní některé plochy brownfieldů na území města Brna, které se mohou již nyní zastavět“.
Podle něj byl navíc nový územní plán tvořen jako dlouhodobý koncept. „Jde o nabídkový dokument postavený na dekády dopředu. I proto se ani nedá rozumně předpokládat, že by byl ihned využit v plném rozsahu pro budoucí výstavbu. Výstavba by probíhala po etapách v závislosti na připravenosti území a jednotlivých projektů. Potenciál nového plánu by byl tedy čerpán postupně,“ uzavírá.